Appearance
Peta Bidang Tanah (PBT)
1. Masalah yang diselesaikan
Klien butuh Peta Bidang Tanah resmi untuk proses sertifikasi / administrasi pertanahan.
PBT dari KJSB Benning adalah produk yang sama dengan PBT keluaran BPN (beda penerbit saja). Setelah PBT kita keluarkan, klien membawa PBT tersebut ke BPN untuk proses lanjutan — tidak perlu diukur ulang oleh BPN.
2. Target customer
- Pemilik tanah yang mengurus sertifikat
- Notaris/PPAT yang mendampingi klien
- Developer (banyak bidang / pemecahan)
- Perangkat desa / perantara yang membantu warga
- Instansi yang butuh data bidang resmi
3. Buying trigger
- Mau sertifikat pertama kali
- Di Kab. Cirebon: tidak mau nunggu antrian Pengukuran Terjadwal BPN (±1 bulan+)
- Jual-beli yang butuh kejelasan bidang
- Pemecahan / pemisahan / penggabungan
- Notaris meminta PBT sebagai kelengkapan
- Perlu NIB/PBT yang masuk database BPN
4. Input dari klien (dokumen)
| # | Dokumen |
|---|---|
| 1 | Surat Permohonan (Lampiran 13) |
| 2 | Surat Pernyataan Pemasangan Tanda Batas |
| 3 | Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) |
| 4 | Alas Hak |
| 5 | Girik, Letter C, Peta Blok Desa |
| 6 | KTP dan KK Penjual dan Pembeli |
| 7 | KTP Saksi Desa (2 orang) |
RO wajib mengedukasi kelengkapan dokumen sebelum janji jadwal ukur.
Variasi kasus (bukan jual-beli, waris, dll.) → konfirmasi ke tim teknis.
5. Proses (bahasa RO)
- Cek tujuan & kelengkapan dokumen
- Jadwalkan pengukuran lapangan (tanda batas sudah dipasang / dinyatakan)
- Pengukuran & pemetaan oleh surveyor berlisensi
- Input/proses ke aplikasi pusat (KKP) → terbit identitas resmi
- Serah PBT ke klien + arahkan langkah ke BPN/notaris
Risiko proses yang perlu diomongkan di muka
| Situasi | Dampak | Cara bicara RO |
|---|---|---|
| Aplikasi pusat (KKP) error | Timeline molor | "Proses bergantung sistem pusat; kalau ada gangguan, kami update status." |
| Di lokasi ternyata ada plot sertifikat lain (sering: sertifikat lama belum terpetakan di database BPN) | Stop & eskalasi teknis | Jangan janji "pasti beres". Refund: arah default potong paket biaya survey (surveyor + ops + buffer), case by case. Komisi RO dari tertahan setelah closed. |
6. Output
- Peta Bidang Tanah (PBT)
- Ada nomor PBT dan NIB
- Terintegrasi dengan database BPN
- Dianggap PBT yang sama dengan PBT keluaran BPN (beda penerbit)
Yang bukan output kita: sertifikat hak atas tanah. Itu proses lanjutan di BPN + kelengkapan yuridis.
7. Value proposition
- Mitra resmi ATR/BPN (KJSB)
- PBT + NIB masuk database BPN
- Produk sama dengan PBT BPN (beda penerbit) → tidak perlu ukur ulang di BPN
- Kab. Cirebon: tidak antre Pengukuran Terjadwal ASN BPN (lihat di bawah)
- Lokal Cirebon, mudah koordinasi
- Bisa satu pintu dengan layanan lain (batas, topografi, digital)
Kalimat resmi untuk RO
"Kami buatkan Peta Bidang Tanah yang terintegrasi database BPN — ada nomor PBT dan NIB. Itu produk yang sama dengan PBT keluaran BPN, beda penerbit saja. Setelah terbit, Bapak/Ibu bawa ke BPN untuk proses selanjutnya tanpa diukur ulang."
Celah lapangan — Pengukuran Terjadwal
Untuk pendaftaran tanah pertama kali (jalur PBT), ukur di BPN lewat sistem Pengukuran Terjadwal.
| Wilayah | Antrian ukur BPN |
|---|---|
| Kab. Cirebon | ±1 bulan lebih (ASN ukur ±3–4 orang) |
| Kota Cirebon | Hampir tidak ada antrian (permohonan sedikit) |
Sudut RO (Kab): KJSB tidak pakai antrian itu. Surveyor standby — deal hari ini + pendamping lapangan ready → bisa ukur hari yang sama.
Bukan janji PBT/sertifikat selesai hari yang sama. Sertifikat tetap di BPN. Jangan tekan sudut antrian di Kota.
"Di BPN Kabupaten, Pengukuran Terjadwal untuk daftar pertama antriannya sekitar sebulan lebih. Lewat KJSB mitra, kalau sepakat hari ini dan pendamping lapangan siap, kami bisa ukur hari ini. PBT produk sama (beda penerbit); sertifikat tetap lanjut di BPN."
8. Objection umum & arah respons
| Objection | Arah respons |
|---|---|
| "Langsung ke BPN saja" | Boleh. Di Kab.: antrian Pengukuran Terjadwal ±1 bulan+ vs surveyor KJSB standby. Di Kota: fokus mitra + PBT+NIB, jangan tekan antrian. |
| "Sudah ada orang desa yang urus" | Kita kerjakan bagian teknis resmi PBT; desa/notaris tetap berperan di jalur administrasi. |
| "Mahal" | Tunjukkan struktur harga by luas + jenis penggunaan; bandingkan risiko ulang ukur / tumpang tindih. |
| "Bisa garansi sertifikat?" | Tidak. Kami jamin pengerjaan PBT sesuai kewenangan. Terbit sertifikat = proses BPN + yuridis. |
| "Kenapa bisa batal di lokasi?" | Ada sertifikat lama yang belum terpetakan di database — baru ketahuan saat cek lapangan/proses. |
| "Kok bisa lebih dari 2 minggu?" | Target 2 minggu–1 bulan dihitung sejak pengukuran selesai (bukan sejak dokumen lengkap). |
9. Cross-sell / upsell
- Pematokan / pengembalian batas
- Topografi (jika lanjut bangun)
- Volume rutin untuk notaris
- WebGIS inventaris (desa/pemda)
10. Batasan — yang tidak boleh dijanjikan
- Tidak menjanjikan sertifikat pasti terbit
- Tidak menjanjikan zero delay (aplikasi pusat bisa error)
- Jika ketahuan tumpang tindih sertifikat → eskalasi teknis
- Tidak mengaku sebagai pegawai BPN
- Tidak mengubah data luas/batas atas permintaan
Pricing (internal)
Internal
Jangan sebar price list ke publik tanpa versi penawaran resmi.
Hitung cepat di portal: Kalkulator PBT
Harga dasar by luas
| Luas (m²) | Harga dasar (Rp) |
|---|---|
| ≤ 100 | 1.655.000 |
| 101 – 200 | 1.775.000 |
| 201 – 300 | 1.954.000 |
| 301 – 400 | 2.086.000 |
| 401 – 500 | 2.176.000 |
| 501 – 1.000 | 3.551.000 |
| 1.001 – 5.000 | 4.605.000 |
| 5.001 – 10.000 | 7.013.000 |
| 10.001 – 20.000 | 8.228.000 |
| > 20.000 | (luas / 20.000) × 8.228.000 |
Faktor pengali jenis penggunaan tanah
| Jenis penggunaan | Faktor |
|---|---|
| Pertanian | 0,75 |
| Hunian / Pekarangan | 1,00 |
| Komersial | 1,25 |
| Industri | 1,50 |
| Pertambangan | 1,75 |
Rumus: Harga = Harga dasar (by luas) × Faktor penggunaan
Contoh hitung cepat
- Tanah pekarangan 250 m² → 1.954.000 × 1,00 = Rp 1.954.000
- Tanah pertanian 250 m² → 1.954.000 × 0,75 = Rp 1.465.500
- Tanah komersial 250 m² → 1.954.000 × 1,25 = Rp 2.442.500
- Lahan 25.000 m² hunian → (25.000/20.000) × 8.228.000 × 1,00 = Rp 10.285.000
Aturan diskon
- Self-approve maks. 10%
- Di atas 10% → izin pimpinan
- Diskon memotong pendapatan komisi RO
Timeline tipikal
- Jadwal ukur KJSB: bisa hari yang sama jika deal + pendamping lapangan ready (vs antrian Pengukuran Terjadwal BPN Kab.)
- Normal terbit PBT: 2 minggu – 1 bulan sejak pengukuran lapangan selesai
- Jadwal ukur mundur: pendamping/pemilik/batas belum siap
- Molor proses: aplikasi pusat error
- Stop / eskalasi: ketahuan plot sertifikat lain di lokasi