Appearance
Peta Bidang Tanah (PBT)
Sumber:
02-products/pbt.md
Status: fakta inti dikunci owner
1. Masalah yang diselesaikan
Klien butuh Peta Bidang Tanah resmi untuk proses sertifikasi / administrasi pertanahan.
PBT dari KJSB Benning adalah produk yang sama dengan PBT keluaran BPN (beda penerbit saja). Setelah PBT kita keluarkan, klien membawa PBT tersebut ke BPN untuk proses lanjutan — tidak perlu diukur ulang oleh BPN.
2. Target customer
- Pemilik tanah yang mengurus sertifikat
- Notaris/PPAT yang mendampingi klien
- Developer (banyak bidang / pemecahan)
- Perangkat desa / perantara yang membantu warga
- Instansi yang butuh data bidang resmi
3. Buying trigger
- Mau sertifikat pertama kali
- Jual-beli yang butuh kejelasan bidang
- Pemecahan / pemisahan / penggabungan
- Notaris meminta PBT sebagai kelengkapan
- Perlu NIB/PBT yang masuk database BPN
4. Input dari klien (dokumen)
| # | Dokumen |
|---|---|
| 1 | Surat Permohonan (Lampiran 13) |
| 2 | Surat Pernyataan Pemasangan Tanda Batas |
| 3 | Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Bidang Tanah (Sporadik) |
| 4 | Alas Hak |
| 5 | Girik, Letter C, Peta Blok Desa |
| 6 | KTP dan KK Penjual dan Pembeli |
| 7 | KTP Saksi Desa (2 orang) |
RO wajib mengedukasi kelengkapan dokumen sebelum janji jadwal ukur.
Variasi kasus (bukan jual-beli, waris, dll.) → konfirmasi ke tim teknis.
5. Proses (bahasa RO)
- Cek tujuan & kelengkapan dokumen
- Jadwalkan pengukuran lapangan (tanda batas sudah dipasang / dinyatakan)
- Pengukuran & pemetaan oleh surveyor berlisensi
- Input/proses ke aplikasi pusat (KKP) → terbit identitas resmi
- Serah PBT ke klien + arahkan langkah ke BPN/notaris
Risiko proses yang perlu diomongkan di muka
| Situasi | Dampak | Cara bicara RO |
|---|---|---|
| Aplikasi pusat (KKP) error | Timeline molor | "Proses bergantung sistem pusat; kalau ada gangguan, kami update status." |
| Di lokasi ternyata ada plot sertifikat lain (sering: sertifikat lama belum terpetakan di database BPN) | Stop & eskalasi teknis | Jangan janji "pasti beres". Refund: arah default potong biaya survey, case by case. |
6. Output
- Peta Bidang Tanah (PBT)
- Ada nomor PBT dan NIB
- Terintegrasi dengan database BPN
- Dianggap PBT yang sama dengan PBT keluaran BPN (beda penerbit)
Yang bukan output kita: sertifikat hak atas tanah. Itu proses lanjutan di BPN + kelengkapan yuridis.
7. Value proposition
- Mitra resmi ATR/BPN (KJSB)
- PBT + NIB masuk database BPN
- Produk sama dengan PBT BPN (beda penerbit) → tidak perlu ukur ulang di BPN
- Lokal Cirebon, mudah koordinasi
- Bisa satu pintu dengan layanan lain (batas, topografi, digital)
Kalimat resmi untuk RO
"Kami buatkan Peta Bidang Tanah yang terintegrasi database BPN — ada nomor PBT dan NIB. Itu produk yang sama dengan PBT keluaran BPN, beda penerbit saja. Setelah terbit, Bapak/Ibu bawa ke BPN untuk proses selanjutnya tanpa diukur ulang."
8. Objection umum & arah respons
| Objection | Arah respons |
|---|---|
| "Langsung ke BPN saja" | Boleh; bedanya di kita PBT dikerjakan KJSB mitra. Hasilnya produk sama (beda penerbit), ada PBT+NIB terintegrasi. |
| "Sudah ada orang desa yang urus" | Kita kerjakan bagian teknis resmi PBT; desa/notaris tetap berperan di jalur administrasi. |
| "Mahal" | Tunjukkan struktur harga by luas + jenis penggunaan; bandingkan risiko ulang ukur / tumpang tindih. |
| "Bisa garansi sertifikat?" | Tidak. Kami jamin pengerjaan PBT sesuai kewenangan. Terbit sertifikat = proses BPN + yuridis. |
| "Kenapa bisa batal di lokasi?" | Ada sertifikat lama yang belum terpetakan di database — baru ketahuan saat cek lapangan/proses. |
| "Kok bisa lebih dari 2 minggu?" | Target 2 minggu–1 bulan dihitung sejak pengukuran selesai (bukan sejak dokumen lengkap). |
9. Cross-sell / upsell
- Pematokan / pengembalian batas
- Topografi (jika lanjut bangun)
- Volume rutin untuk notaris
- WebGIS inventaris (desa/pemda)
10. Batasan — yang tidak boleh dijanjikan
- Tidak menjanjikan sertifikat pasti terbit
- Tidak menjanjikan zero delay (aplikasi pusat bisa error)
- Jika ketahuan tumpang tindih sertifikat → eskalasi teknis
- Tidak mengaku sebagai pegawai BPN
- Tidak mengubah data luas/batas atas permintaan
Pricing (internal)
Internal
Jangan sebar price list ke publik tanpa versi penawaran resmi.
Hitung cepat di portal: Kalkulator PBT
Harga dasar by luas
| Luas (m²) | Harga dasar (Rp) |
|---|---|
| ≤ 100 | 1.655.000 |
| 101 – 200 | 1.775.000 |
| 201 – 300 | 1.954.000 |
| 301 – 400 | 2.086.000 |
| 401 – 500 | 2.176.000 |
| 501 – 1.000 | 3.551.000 |
| 1.001 – 5.000 | 4.605.000 |
| 5.001 – 10.000 | 7.013.000 |
| 10.001 – 20.000 | 8.228.000 |
| > 20.000 | (luas / 20.000) × 8.228.000 |
Faktor pengali jenis penggunaan tanah
| Jenis penggunaan | Faktor |
|---|---|
| Pertanian | 0,75 |
| Hunian / Pekarangan | 1,00 |
| Komersial | 1,25 |
| Industri | 1,50 |
| Pertambangan | 1,75 |
Rumus: Harga = Harga dasar (by luas) × Faktor penggunaan
Contoh hitung cepat
- Tanah pekarangan 250 m² → 1.954.000 × 1,00 = Rp 1.954.000
- Tanah pertanian 250 m² → 1.954.000 × 0,75 = Rp 1.465.500
- Tanah komersial 250 m² → 1.954.000 × 1,25 = Rp 2.442.500
- Lahan 25.000 m² hunian → (25.000/20.000) × 8.228.000 × 1,00 = Rp 10.285.000
Aturan diskon
- Self-approve maks. 10%
- Di atas 10% → izin pimpinan
- Diskon memotong pendapatan komisi RO
Timeline tipikal
- Normal: 2 minggu – 1 bulan sejak pengukuran lapangan selesai
- Jadwal ukur: bisa mundur meski dokumen sudah lengkap
- Molor proses: aplikasi pusat error
- Stop / eskalasi: ketahuan plot sertifikat lain di lokasi